ANTECEDENTES PREHISTÓRICOS.
La actividad de "intermediación" como tal se remonta al origen de los tiempos y podríamos decir, en tono jocoso, sin menoscabo alguno y sin temor a equivocarnos en exceso, que se trata del segundo oficio más antiguo de la historia de la humanidad.
Me explico: El troglodita Crack se enteraba de que otro miembro de su tribu, pongamos que un tal Ugh, buscaba un determinado apero o instrumento que él, y sólo él (esto es importante, casi crucial) sabía que un miembro de la tribu vecina, un tal Och, quería intercambiar.
Nada más fácil, pues, para una mente espabilada y emprendedora como la de Crack, que poner en contacto a Ugh (demandante) con Och (oferente) para que estos llegasen a un acuerdo de intercambio o trueque, a cambio de que ambos recompensasen al tal Crack con algún objeto (unas piedrecitas de colorines, un colmillo de tigre diente de sable o algo similar), como pago por su servicio de intermediación.
Probablemente, tanto Och como Ugh se mostraran un tanto remisos a remunerar el servicio prestado por el tal Crack (esta peculiar costumbre, curiosamente, ha permanecido prácticamente inalterada después de millones de años), mayormente porque en la época ni existía un sector terciario desarrollado, ni el concepto de prestación de servicios estaba muy extendido y, muy especialmente, porque faltaban aún millones de años para que naciera Philip Kotler, padre del Marketing moderno, por lo que Crack carecía por completo de instrumentos dialécticos para convencer a sus "clientes" de la importancia de su función social en el incipiente desarrollo de la economía tribal.
Recordemos que estos nuestros ancestros eran más de cazar y pescar hasta que, ya en un estadio evolutivo más avanzado, un grupo de avezados emprendedores con clara vocación innovadora, inventaron el sector primario: la agricultura y la ganadería.
Esto propició un giro espectacular en el desarrollo evolutivo de nuestra especie y, al transformarse las tribus de nómadas a sedentarias, trajo consigo el concepto de asentamiento permanente, de aldea, de poblado y con ello, la necesidad de contar con refugios de calidades constructivas más sólidas que las utilizadas en el nomadismo y que tuvieran vocación de una mayor permanencia en el tiempo; esto, unido al reparto de tierras como consecuencia de la agricultura, alumbró el concepto de "propiedad" más allá de los bienes muebles, que eran los que hasta ese momento utilizaban mayoritariamente.
Acababan de nacer, junto al concepto de propiedad, los bienes "pegados" de manera conjunta e inseparable a la tierra: los bienes inmobiliarios. Aquellos que no se podían mover.
Me explico: El troglodita Crack se enteraba de que otro miembro de su tribu, pongamos que un tal Ugh, buscaba un determinado apero o instrumento que él, y sólo él (esto es importante, casi crucial) sabía que un miembro de la tribu vecina, un tal Och, quería intercambiar.
Nada más fácil, pues, para una mente espabilada y emprendedora como la de Crack, que poner en contacto a Ugh (demandante) con Och (oferente) para que estos llegasen a un acuerdo de intercambio o trueque, a cambio de que ambos recompensasen al tal Crack con algún objeto (unas piedrecitas de colorines, un colmillo de tigre diente de sable o algo similar), como pago por su servicio de intermediación.
Probablemente, tanto Och como Ugh se mostraran un tanto remisos a remunerar el servicio prestado por el tal Crack (esta peculiar costumbre, curiosamente, ha permanecido prácticamente inalterada después de millones de años), mayormente porque en la época ni existía un sector terciario desarrollado, ni el concepto de prestación de servicios estaba muy extendido y, muy especialmente, porque faltaban aún millones de años para que naciera Philip Kotler, padre del Marketing moderno, por lo que Crack carecía por completo de instrumentos dialécticos para convencer a sus "clientes" de la importancia de su función social en el incipiente desarrollo de la economía tribal.
Recordemos que estos nuestros ancestros eran más de cazar y pescar hasta que, ya en un estadio evolutivo más avanzado, un grupo de avezados emprendedores con clara vocación innovadora, inventaron el sector primario: la agricultura y la ganadería.
Esto propició un giro espectacular en el desarrollo evolutivo de nuestra especie y, al transformarse las tribus de nómadas a sedentarias, trajo consigo el concepto de asentamiento permanente, de aldea, de poblado y con ello, la necesidad de contar con refugios de calidades constructivas más sólidas que las utilizadas en el nomadismo y que tuvieran vocación de una mayor permanencia en el tiempo; esto, unido al reparto de tierras como consecuencia de la agricultura, alumbró el concepto de "propiedad" más allá de los bienes muebles, que eran los que hasta ese momento utilizaban mayoritariamente.
Acababan de nacer, junto al concepto de propiedad, los bienes "pegados" de manera conjunta e inseparable a la tierra: los bienes inmobiliarios. Aquellos que no se podían mover.
Un trastataranieto de nuestro amigo Crack, que seguía intermediando en tratos de menor relevancia y que había heredado su nombre (es lo que pasaba en los clanes tribales de la época), lo tuvo claro desde el primer momento y, en una muestra de su ADN disruptivo y de un derroche de creatividad sin parangón, dio a luz el concepto de "intermediación inmobiliaria". Intermediar en el intercambio de sólidos refugios de la época. Refugios que, básicamente, eran erigidos mediante la "autopromoción" ya que el concepto de "promotor inmobiliario" aún no había sido inventado.
El hecho de que los romanos no existieran aún y, por tanto, no hubiesen inventado el Derecho y que todavía faltaban millones de años para que toscanos y venecianos inventaran la Banca, simplificaba enormemente la labor de Crack.
Se le puede considerar como el primer "inmobiliario" de la historia de la humanidad; de ahí que, en determinados ámbitos, su nombre haya quedado vinculado a expresar, figuradamente, admiración y respeto grupal (casi tribal) por un miembro de especial relevancia aparente dentro del colectivo. (Fulanito es un "crack".... es una frase habitual en el entorno profesional de la intermediación inmobiliaria).
El hecho de que los romanos no existieran aún y, por tanto, no hubiesen inventado el Derecho y que todavía faltaban millones de años para que toscanos y venecianos inventaran la Banca, simplificaba enormemente la labor de Crack.
Se le puede considerar como el primer "inmobiliario" de la historia de la humanidad; de ahí que, en determinados ámbitos, su nombre haya quedado vinculado a expresar, figuradamente, admiración y respeto grupal (casi tribal) por un miembro de especial relevancia aparente dentro del colectivo. (Fulanito es un "crack".... es una frase habitual en el entorno profesional de la intermediación inmobiliaria).
Damos un salto de millones de años durante los cuales las características esenciales de la "intermediación inmobiliaria" inventada por el Crack (ya tenemos familiaridad con el personaje) permanecieron básicamente inalteradas.
Con el devenir de los siglos se inventó la moneda, el sector secundario: la industria e incluso el terciario: el comercio y la prestación de servicios de todo tipo, incluido, cómo no, el de la intermediación inmobiliaria.
También permaneció prácticamente inalterada la secular refracción al pago de sus servicios por parte de demandantes y oferentes y los permanentes intentos de ambos de "puentear" al protoinmobiliario en cuestión. Gajes del oficio, sin duda.
A los que ejercían esta actividad, oficio o profesión (pues hasta entrada la segunda mitad del pasado siglo no se reguló en nuestro país) se les denominaba tradicionalmente "Corredores" o "Corredores de Fincas", quizá esta segunda acepción estuviese influida por el enorme peso que la agricultura, "los campos" y "las fincas" en suma, tuvieron en la economía española durante buena parte del siglo pasado.
El concepto "Corredor" entiendo que también podía hacer referencia a que, como contraprestación de sus servicios, se percibía una comisión, un "corretaje" en suma. En la prestación de estos servicios, como meros comisionistas que eran, en momento alguno asumían "riesgo y ventura" sobre el buen fin de la operación (ya que generalmente el Corredor no compraba para luego vender) sino que el "corretaje" se percibía solo en caso de que esta se llevase a cabo, como hemos dicho, con buen fin.
Aunque en la época ya existía el Derecho (y la Banca), los "contratos de mandato" de estos Corredores solían explicitarse de forma oral y perfeccionarse a través de un fuerte apretón de manos alrededor de unas copa de vino en la taberna más cercana, taberna (o tabanco para los jerezanos); lugar este que solía ser también la "sede social" y el "domicilio profesional y a efectos de notificaciones" del ya descrito Corredor o Corredor de Fincas. Estos encargos eran generalmente compartidos por ellos con otros Corredores de su absoluta confianza (no hacían falta códigos deontológicos en la época) en lo que podríamos considerar como un germen de MLS (Multiple Listing Service), "avant la lettre", de aquellos tiempos.
Y es que, en algunas cuestiones y disciplinas, se cumple inexorablemente aquello de que "todo está en los clásicos".
Con el devenir de los siglos se inventó la moneda, el sector secundario: la industria e incluso el terciario: el comercio y la prestación de servicios de todo tipo, incluido, cómo no, el de la intermediación inmobiliaria.
También permaneció prácticamente inalterada la secular refracción al pago de sus servicios por parte de demandantes y oferentes y los permanentes intentos de ambos de "puentear" al protoinmobiliario en cuestión. Gajes del oficio, sin duda.
A los que ejercían esta actividad, oficio o profesión (pues hasta entrada la segunda mitad del pasado siglo no se reguló en nuestro país) se les denominaba tradicionalmente "Corredores" o "Corredores de Fincas", quizá esta segunda acepción estuviese influida por el enorme peso que la agricultura, "los campos" y "las fincas" en suma, tuvieron en la economía española durante buena parte del siglo pasado.
El concepto "Corredor" entiendo que también podía hacer referencia a que, como contraprestación de sus servicios, se percibía una comisión, un "corretaje" en suma. En la prestación de estos servicios, como meros comisionistas que eran, en momento alguno asumían "riesgo y ventura" sobre el buen fin de la operación (ya que generalmente el Corredor no compraba para luego vender) sino que el "corretaje" se percibía solo en caso de que esta se llevase a cabo, como hemos dicho, con buen fin.
Aunque en la época ya existía el Derecho (y la Banca), los "contratos de mandato" de estos Corredores solían explicitarse de forma oral y perfeccionarse a través de un fuerte apretón de manos alrededor de unas copa de vino en la taberna más cercana, taberna (o tabanco para los jerezanos); lugar este que solía ser también la "sede social" y el "domicilio profesional y a efectos de notificaciones" del ya descrito Corredor o Corredor de Fincas. Estos encargos eran generalmente compartidos por ellos con otros Corredores de su absoluta confianza (no hacían falta códigos deontológicos en la época) en lo que podríamos considerar como un germen de MLS (Multiple Listing Service), "avant la lettre", de aquellos tiempos.
Y es que, en algunas cuestiones y disciplinas, se cumple inexorablemente aquello de que "todo está en los clásicos".
1969: CREACIÓN DE LA FIGURA LEGAL DEL AGENTE DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA (API) Y DE SU COLEGIO PROFESIONAL.
Y con ello llegamos a finales del año 1969, fecha en la que se publica el Decreto 3248/1969, de 4 de Diciembre, (BOE n. 306 de 23/12/1969), por el que se aprobó el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta General, que podríamos considerar como la primera ocasión en la que el Legislador, en nuestro país, intenta regular y ordenar la actividad de intermediación inmobiliaria, reservando su ejercicio, de una manera "exclusiva y excluyente para otros posibles operadores" a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria debidamente Colegiados, dotándolos para ello de una "reserva de denominación".
(Recordemos en este punto, aunque quizá sea ocioso hacerlo, que un Colegio Profesional es una Corporación de Derecho Público, con todas las connotaciones, características y garantías institucionales que ello conlleva).
Es el artículo 1º de este Decreto de 1966 el que describe las funciones del Agente de la Propiedad Inmobiliaria con el tenor literal siguiente:
" Son funciones propias de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria la mediación y corretaje en las siguientes operaciones:
a) Compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas.
b) Préstamos con garantía hipotecaria sobre fincas rústicas y urbanas.
c) Arrendamientos rústicos y urbanos, cesión y traspaso de estos últimos.
d) Evacuar las consultas y dictámenes que les sean solicitados sobre el valor en venta, cesión o traspaso de los bienes inmuebles a que se refieren los tres apartados anteriores."
Lo anterior venía a ser lo que técnicamente se podría considerar como una "reserva de actividad". Junto a la "reserva de denominación", es lo que imprime carácter, entidad y contenido a una profesión regulada por ley.
¿Qué era un Agente de la Propiedad Inmobiliaria?.
Pues desde donde alcanza mi memoria era una persona que disponía de una titulación universitaria previa, carecía de antecedentes penales y que, tras presentarse y aprobar un examen que convocaba el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, bajo la tutela y supervisión de la Dirección General de Vivienda del Ministerio de Obras Públicas (posteriormente del Ministerio de Fomento), procedía a colegiarse, depositando la correspondiente fianza, aval o seguro de responsabilidad civil profesional. (Importante este detalle, ya que no es lo mismo, ni por asomo, la "responsabilidad civil" a secas, que la "responsabilidad civil profesional").
Este examen solía convocarse, a criterio del Consejo General, con una periodicidad media aproximada de unos 4 años y el temario (bastante extenso, prolijo, profundo y no exento de dificultad) abarcaba temas de Derecho Civil e Hipotecario, Matemáticas Financieras o Valoraciones y Tasaciones, por citar algunas de las áreas de conocimiento exigidas.
Nota personal. En mi convocatoria, la última que realizó el Consejo General, el examen se llevó a cabo en la primera semana de Abril de 2000 y la lista de aprobados (aprobamos poco más de 1.700 sobre un total de menos de 11.000 inscritos; en torno a un 17%, por tanto) se publicó en el BOE al mes siguiente. Justo un mes antes de que el Gobierno llevase a cabo la liberalización y la desregulación del sector, en Junio de 2000. A eso se le llama tener "don de la oportunidad" por mi parte. O cubrirme de gloria, que también. ¡Qué le vamos a hacer!.
Pues desde donde alcanza mi memoria era una persona que disponía de una titulación universitaria previa, carecía de antecedentes penales y que, tras presentarse y aprobar un examen que convocaba el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, bajo la tutela y supervisión de la Dirección General de Vivienda del Ministerio de Obras Públicas (posteriormente del Ministerio de Fomento), procedía a colegiarse, depositando la correspondiente fianza, aval o seguro de responsabilidad civil profesional. (Importante este detalle, ya que no es lo mismo, ni por asomo, la "responsabilidad civil" a secas, que la "responsabilidad civil profesional").
Este examen solía convocarse, a criterio del Consejo General, con una periodicidad media aproximada de unos 4 años y el temario (bastante extenso, prolijo, profundo y no exento de dificultad) abarcaba temas de Derecho Civil e Hipotecario, Matemáticas Financieras o Valoraciones y Tasaciones, por citar algunas de las áreas de conocimiento exigidas.
Nota personal. En mi convocatoria, la última que realizó el Consejo General, el examen se llevó a cabo en la primera semana de Abril de 2000 y la lista de aprobados (aprobamos poco más de 1.700 sobre un total de menos de 11.000 inscritos; en torno a un 17%, por tanto) se publicó en el BOE al mes siguiente. Justo un mes antes de que el Gobierno llevase a cabo la liberalización y la desregulación del sector, en Junio de 2000. A eso se le llama tener "don de la oportunidad" por mi parte. O cubrirme de gloria, que también. ¡Qué le vamos a hacer!.
AÑO 2000: LA LIBERALIZACIÓN Y DESREGULACIÓN PROFESIONAL DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA.
REAL DECRETO- LEY 4/2000, DE 23 DE JUNIO, DE MEDIDAS URGENTES DE LIBERALIZACIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO Y TRANSPORTES. (BOE nº 151, de 24 de junio de 2000. Corrección de errores en BOE nº 154, de 28 de junio de 2000)
"Artículo 3º. Condiciones para el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria.
Las actividades enumeradas en el artículo 1 del Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta general, podrán ser ejercidas libremente sin necesidad de estar en posesión de título alguno ni de pertenencia a ningún Colegio oficial."
Pocos comentarios se pueden hacer a la tremenda contundencia con la que el Real Decreto liberaliza y "desregula" la intermediación inmobiliaria en nuestro país.
Queda para el recuerdo la famosa frase de que en España se requerían mas estudios y requisitos para vender una lechuga (carnet de manipulador de alimentos) que para vender una vivienda, que (muy al contrario de lo que ocurre con la adquisición de una lechuga) suele ser la inversión más importante que una familia hace a lo largo de toda su vida.
El proceso de liberalización y desregulación (como se sabe, son conceptos diferentes) acabó en una absoluta desprofesionalización de la intermediación inmobiliaria; eliminando cualquier barrera de entrada a los operadores, se dio lugar a un mercado carente de unas reglas mínimas de comportamiento (si no legales ya, al menos meramente éticas), que condujo irremisiblemente a una jungla en la que imperaba la ley de la selva, en la que no existían barreras de entrada de ningún tipo, y en la que cualquiera, con un simple teléfono móvil, se ponía a operar en el sector sin ningún tipo de conocimientos previos, sin control administrativo alguno y, lo que es mucho más importante, con una absoluta carencia de escrúpulos morales. Todo ello al amparo de la formación de una burbuja sin precedentes en el sector inmobiliario durante el período 2000-2007 y de cuya explosión, 10 años después, aún se encuentra el sector bastante lejos de encontrar una normalización.
El Legislador continuó en esta línea liberalizadora y desreguladora, si bien con ligeras matizaciones (sin trascendencia ni contenido real alguno), a través de la LEY 10/2003, DE 20 DE MAYO, DE MEDIDAS URGENTES DE LIBERALIZACIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO Y TRANSPORTES. (BOE nº 121, de 21 de mayo de 2003), en la que se leía:
Artículo 3. Condiciones para el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria.
Las actividades enumeradas en el artículo 1 del Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central, podrán ser ejercidas:
a) Por los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria conforme a los requisitos de cualificación profesional contenidos en su propia normativa específica.
b) Por personas físicas o jurídicas sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a ningún colegio oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razones de protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad.
Principales características del sector inmobiliario tras la liberalización y desregulación profesional.
De 2000 hasta la actualidad.
- Aparición, por doquier, de nuevos actores en el escenario profesional de la intermediación inmobiliaria. Consecuencia directa de la desaparición de cualquier tipo de barrera de entrada a la profesión.
- Creación de dudas razonables sobre si la intermediación inmobiliaria es un oficio, una profesión o una simple y mera actividad empresarial, desvirtuándose por completo la labor institucional, llevada a cabo durante décadas, en pos de la creación de una profesión colegiada de alto nivel y prestigio social.
- Creación de una disparatada burbuja inmobiliaria (burbuja de demanda), debido a la conjunción temporal de varios factores (como suele suceder en estos casos). El desaforado aumento de actores sin ningún tipo de preparación y con nulos conceptos sobre honestidad profesional pudo tener cierto impacto, aunque pienso que de muy escasa relevancia, en el artificial y sostenido aumento de los precios de la vivienda. Su explosión en 2007/2008 ha propiciado que desaparezcan del mercado casi todos aquellos actores sin formación ni estructura profesional alguna (más allá de un móvil y una céntrica esquina acristalada) que, o bien han tenido que echar el cierre o bien se han reconvertido en franquiciados y ya, dependiendo de la calidad de la franquicia, habrán adquirido una mínima formación.
- Aparecen multitud de franquicias, muchas de ellas de carácter multinacional que, en la mayoría de los casos, han aportado un abanico de mejoras y áreas de conocimiento tremendamente positivas para la formación profesional integral del agente inmobiliario.
- Los abusos y desafueros que se cometieron, durante la gestación de la burbuja inmobiliaria, por parte de intermediarios profesionales exentos de la más mínima formación, tanto profesional como ética, tuvieron unos devastadores efectos sobre la imagen de la profesión inmobiliaria, efectos que aún perduran hoy en la mayoritaria percepción social del "agente inmobiliario" como esa persona cargada de llaves que "enseña pisos" y se lleva una altísima e inmerecida remuneración por ello. Son loables todos los esfuerzos que se están llevando a cabo por desterrar del imaginario colectivo esta desafortunada y mayoritariamente irreal imagen.
- Como aspectos positivos podríamos citar el desembarco en nuestro país de franquicias inmobiliarias internacionales que, como hemos dicho, han aportado bastantes conocimientos profesionales especialmente en temas de Marketing, CRM, Digitalización, Bolsas Inmobiliarias Comunes o Códigos de Buenas Prácticas.
- Otro aspecto que creo muy positivo es la irrupción como nuevos operadores en el mercado de la intermediación inmobiliaria en España, desde hace ya algunos años, de la figura del CRS (Council of Residential Specialists), Agentes Inmobiliarios de muy alto nivel, enmarcados dentro de la National Association of Realtors. La Asociación de estos profesionales organiza eventos inmobiliarios de gran repercusión, tales como Inmociónate cuya edición de este año se celebra el Sevilla durante los próximos días 16 y 17 de Junio.
- Reseñar también como algo positivo el "descubrimiento" e importación a nuestros país de las clásicas MLS,s. norteamericanas. MLS son las siglas de Multiple Listing Service y la base de su funcionamiento es la Exclusiva Compartida. El vendedor otorga un encargo de venta a la Agencia en cuestión como Exclusiva Compartida, esta venta "en exclusiva" es compartida por el Agente con todas las Agencias que formen parte de la MLS a la que pertenece, con lo que las posibilidades de venta se multiplican. Por tanto MLS y Exclusiva Compartida son dos conceptos que van de la mano. Aunque el planteamiento es de una simpleza comparable al mecanismo de un botijo, en nuestro país no se ha desarrollado hasta hace pocos años (hoy no creo que haya provincia alguna ya sin su MLS), quizá debido al tradicional retraimiento del vendedor a firmar encargos "en exclusiva" (aunque esta sea compartida) y a la escasa actitud "colaborativa" por parte de profesionales de cualquier sector, también del inmobiliario. Hasta que ambas partes no han visto sus beneficios (aunque también tiene sus defectillos, si se actúa con cierta picaresca) no se ha producido el extraordinario desarrollo de los últimos años. Uno de los cambios de paradigma de esta época es que tu competencia puede llegar a ser tu colaborador, gestándose el término "coopetencia" para ilustrar está situación de "competencia colaborativa o cooperadora".
- No quiero dejar de reseñar, por último y vinculado al tema de la "Exclusiva", la extraordinaria labor que están realizando algunos Agentes Inmobiliarios para hacer ver al Cliente la conveniencia, desde todas las vertientes, de otorgar Notas de Encargo en Exclusiva cuando van a poner en venta su Vivienda. Siempre que ello se haga con Agentes de contrastado rigor y honestidad profesional, por supuesto.
A este respecto es admirable la labor profesional que lleva a cabo Sergi Verge, un Agente Inmobiliario (y Licenciado en Filología) de Calafell que ha sabido construir toda una Marca Personal, de enorme impacto y fortaleza, en torno a la Exclusiva y a su Ponencia "El Poder de la Exclusiva", ponencia que imparte por todo el territorio nacional con un enorme éxito de asistencia y primer inmobiliario (que yo sepa) en organizar "stages" para otros profesionales, una innovadora idea. Grande Sergi.
¿Hacía la búsqueda de una regulación del sector? ¿Qué beneficios aportaría a los actores del mercado inmobiliario?
Desde hace ya algunos años, por parte de varios colectivos se está persiguiendo con denuedo que la Administración regule la actividad de la intermediación inmobiliaria.
Está regulación administrativa se supone que traería garantías para los consumidores y un cierto orden en la calidad profesional de los agentes inmobiliarios.
Esta hipotética regulación sería competencia de las Administraciones Autonómicas, con lo que se podría dar la curiosa y esperpéntica situación de que, caso de no existir una racional homologación normativa (caso más probable), nos encontrásemos con 17 normativas diferentes para ejercer la profesión, según el territorio en el que nos ubiquemos, con lo que nos estaríamos cargando (una vez más) la unidad de mercado y el consumidor lo único que ganaría sería en confusión. En el caso de Andalucía existe una organización denominada "Voz Única Inmobiliaria" que aúna prácticamente a todos los operadores del sector y que lleva manteniendo reuniones con los responsables políticos en la materia desde hace años. También el COAPI de Andalucía va por el mismo camino, sin resultados tangibles hasta el momento, entiendo que por la desidia de la propia Administración.
Las regulaciones más significativas llevadas a cabo hasta la presente han sido por parte de la Comunidad Autónoma Catalana, a través de la Ley 18/2007, de 28 de Diciembre, del derecho a la vivienda y de la Comunidad Autónoma Vasca, a través de su Ley de vivienda del País Vasco de 18 de Junio de 2015.
Personalmente, y desde mi humilde punto de vista, preferiría que se pusieran los instrumentos necesarios para dotar a los operadores de la intermediación inmobiliaria de una sólida formación en aquellas áreas que afectan directamente a su actividad profesional: Derecho Civil, Derecho Financiero, Obligaciones y Contratos, Derecho de Consumidores y Usuarios, Fiscalidad, Marketing, Digitalización, Redes Sociales o Gestión de la Marca Personal, por citar los aspectos más significativos. A lo anterior habría que añadir imperiosamente un imprescindible Código de Buenas Prácticas profesionales.
Ello, por supuesto, sin restar importancia alguna a una regulación por la que, al parecer, los políticos de turno no están excesivamente por la labor, a tenor de los años transcurridos y la cantidad de reuniones celebradas con el persistente resultado de "ya veremos, si eso".
EL FUTURO INMEDIATO: LA IRRUPCIÓN DE LA TRANSFORMACIÓN DIGITAL EN EL SECTOR INMOBILIARIO. LAS EMPRESAS DE PROPTECH.
Al igual que ha ido ocurriendo en otros sectores como Banca o Seguros, el sector inmobiliario no iba a ser ajeno a la transformación digital que está inundando, lenta pero inexorablemente, todas las parcelas de la actividad económica y/o social y, por tanto, modificándolas profundamente desde sus actuales estructuras .
Ya estamos viendo el impacto de los ecosistemas digitales Fintech (Banca) o InsurTech (Seguros). No imaginaríamos que un sector tan atractivo y goloso como el Inmobiliario iba a quedar de lado en este imparable proceso de transformación digital y cambio de paradigmas.
PropTech (contracción de "Property Technology", que podríamos traducir libremente como "Tecnología aplicada a la Gestión de Propiedades") consiste básicamente en un sector de actividad compuesto por aquellas empresas y startups que combinan un fuerte componente tecnológico con la aportación de valor al mundo inmobiliario.
El ecosistema PropTech está formado por muy diversas disciplinas que están transformando el sector inmobiliario y que afectan a actividades tan distintas como la inversión, la gestión, la comercialización, la financiación, el análisis de los datos y así un largo etcétera.
Primer mapa PropTech en España de la mano de Aguirre Newman. Versión 1.3
Portales y Marketplaces.
Se trata de plataformas en las que diferentes agentes del mercado proporcionan información de sus productos y/o servicios, actuando como núcleo para la publicidad y promoción de terceros o, en ocasiones, llegando a procesar las transacciones.
Estas plataformas permiten realizar búsquedas online de propiedades para comprar, vender o alquilar y facilitan información agregada del comportamiento del mercado inmobiliario.
- Fotocasa
- Pisos.com
- Globaliza
- Idealista
- Venta de Pisos
- YaEncontre
- Habitaclia
- Tucasa
- Belbex
- Kyero
- Pisos.com
- Inmogeo
- Misoficinas.es
- Nested
- Apartum
- La Comunity
- Go-popup
- SpainHouses
- Trovimap
- ByHours
- Costa del Home
- EnAlquiler
- Vivados
- Nestoria
- Divendo
- Mitula
- 1001Portales
- Nuroa
Peer to Peer.
Se trata de plataformas digitales descentralizadas en las que las personas interactúan sin necesidad de intermediarios, permitiendo a los propietarios alquilar y/o vender sus propiedades directamente, evitando los costes extras de cualquier agente inmobiliario que se dedique a la intermediación.
Alquiler
- Airbnb
- Windu
- HomeAway
- Spot A Home
- BE Roomers
- My Twin Place
- Pisocompartido
- De particulares
- Entreparticulares
- Easypiso
- ByTheRent
- Badi App
Permite comprender y obtener una visión estratégica de grandes volúmenes de información, proporcionando una ventaja estratégica competitiva.
El Big Data democratiza los datos para el consumidor, permitiendo un conocimiento más exhaustivo y certero del mercado inmobiliario así como de las tendencias, riesgos y decisiones a tomar.
Herramientas de Tasación/Valoración
Geolocalización
Análisis/Research
La gestión de la monitorización y la gestión eficiente de instalaciones; siendo ejemplos cada vez más extendidos los sistemas de monitorización de HAVC (Heating, Aircondicioning, Ventilation and Colling) o la integración de aplicaciones en electrodomésticos inteligentes (televisor, seguridad, iluminación, calefacción, etc.) es una realidad absoluta en la relevancia en materia de automatización domótica y el correspondiente valor de los inmuebles.
La tendencia a la sensorización a través del llamado “Internet of Things” o Internet de las Cosas es cada vez mayor y fomenta la conectividad de los sistemas y la gestión integral de los activos y de estos con otros elementos de las ciudades, dando lugar a las denominadas Smart Cities.
A través de herramientas digitales, que permiten ganar en eficiencia, democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria y diversificar la cartera de inversión a partir de cantidades muy bajas.
Inversión Colectiva (Real State Crowdfunding)
- Housers
- Inveslar (Antigua The Crowd Estates)
- Privalore
- Invesreal
- C de Cactus
- Debargi
- FT Inversión
- Bricks & People
- Urbanitae
- TuCrowdfundingInmobiliario
Persona a Persona
Realidad Virtual/ Visuals Startups.
Una nueva forma de ver y experimentar la propiedad de forma virtual y realista. Aunque no siempre reemplazará la visita ‘in situ’, permitirá, por ejemplo y entre otras funcionalidades, a un vendedor exponer la propiedad en diferentes canales y a una mayor variedad de clientes alrededor del mundo.
- Floorfy
- Archimia
- XlView
- Vt-Lab
- 24studio
- Urban Simulation
- VirtualZenit
- FormaDisenny
- Viewforyou
- Virtualcompany
- Inmovriew
- VRandgo
Se trata básicamente de sistemas computarizados, que facilitan la gestión en la intermediación de la compraventa o alquiler de propiedades. Este tipo de software permite a los propietarios y administradores de inmuebles y otros activos inmobiliarios controlar los ciclos de alquiler, vacantes y mantenimiento, entre otros aspectos de la operativa de dichos activos.
Igualmente, incluyen funcionalidades básicas como la contabilidad de propiedades, el seguimiento de inquilinos y arrendamientos y la previsión de presupuestos básicos necesarios para una óptima gestión de dichos inmuebles y activos inmobiliarios.
LAS V JORNADAS INMOBILIARIAS DE ANDALUCÍA.
Foro de estudio y debate sobre problemas y retos del sector inmobiliario.
El próximo día 2 de junio, se celebra en Málaga, la V Jornada Inmobiliaria de Andalucía que organiza el Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de la Propiedad Inmobiliaria de Andalucía y que se vienen celebrando en distintas localidades de nuestra geografía andaluza.
Como en otras ocasiones, se contará con ponentes de primerísima línea, que disertarán a muy alto nivel sobre los aspectos más relevantes del sector y la profesión.
No podríamos acabar esta reseña a la V Jornada Inmobiliaria de Andalucía sin hacer mención a Ángel Martínez, Vicepresidente del COAPI de Cádiz, Director y "alma mater" de la Jornada y un auténtico e incansable profesional.
Un verdadero crack, en el estricto y original sentido del término. 😀
Dicho sea ello con todo mi aprecio, cariño y admiración.
Para saber más:
Fuentes utilizadas | Reconocimiento de Autorías/Creditos y Agradecimientos- Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
- CRS. Council of Residential Specialists.
- Realtor. National Association of Realtors.
- Sergi Verge. El Poder de la Exclusiva.
- Aguirre Newman. Consultora Inmobiliaria.
- PropTech.es
- Finnovating
- Rodrigo García de la Cruz - Finnovating
- V Jornada Inmobiliaria de Andalucía
- Consejo Andaluz de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria
- Del delirio de la burbuja inmobiliaria a la cruda realidad: una radiogafía del sector en España.
- SpanishFinTech
- ¿Qué es FINTECH?. Todo lo que necesitas saber sobre las nuevas plataformas financieras tecnológicas. José M. Arroyo
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